Alquileres en el sur de Florida
Conseguir casa o apartamento, dar con una vivienda en condiciones y a buen precio es prioridad número uno para todos sin importar si son recién llegados, estudiantes, empresarios o turistas. Ya sea al trasladarse a Estados Unidos, porque hubo un cambio de trabajo, se venció el contrato de alquiler antiguo o sencillamente porque se busca un lugar mejor o más amplio, mucha gente se ve en la necesidad de alquilar residencia por un tiempo parcial o anual.
El sur de Florida tiene una oferta muy amplia según los condados, zonas, barrios, cercanía con la playa o el downtown y los precios de los alquileres varía bastante en base a estos factores.
El Paracaidista salió a investigar cómo está el mercado, ofertas que existen, si hay lugares más apropiados que otros y de qué manera los inquilinos pueden encontrar el lugar perfecto sin problemas posteriores o dificultades en los contratos.
«La decisión de dónde alquilar no puede estar basada en datos que me dieron amigos o conocidos, sobre todo si se busca un profesional experto en rentas que ayude a encontrar el lugar para vivir. La decisión debe tomarla la persona que busca teniendo en cuenta cercanía con su lugar de trabajo, escuela de sus hijos, accesibilidad en el transporte público y sobre todo el presupuesto con que cuenta. Tienen que ser concientes que deben tener el dinero para pagar la renta todos los meses, aquí son muy estrictos con esto y si comienzan las deudas el inquilino tiene problemas con la justicia», explica Carlos Valdez, agente de bienes raíces experto en rentas de la empresa Rent Free Realty.
Se Tanto el dueño como el inquilino tienen derechos y obligaciones que van a repercutir en la buena relación y mantenimiento del contrato, porque además hay que tomar en cuenta que muchas veces no solo está el dueño de la propiedad de por medio sino un consorcio o asociación de condominios que tiene otras reglas además de las que impone el dueño por contrato.
«Si los términos están en inglés y la persona no maneja el idioma es importante que lo haga revisar por un abogado o vendedor de bienes raíces que le asegure que todo está en orden. Después de firmado no se puede echar atrás y si las cosas no están claras el inquilino puede sufrir serios perjuicios», explica Luis DeJesús, agente de bienes raíces de la empresa Guaranteed Rentals, Sales & Realty, Inc, en Miami.
Es recomendable que el inquilino se eduque en todos los aspectos de este trato con el dueño, que vea y aprenda los factores que pueden jugarle en contra y a favor y que esté prevenido y preparado.
«Para alguna gente un apartamento que vale $800 es bonito y perfecto y para otros es un ambiente imposible para vivir, todo depende de la percepción de la persona y el agente de bienes raíces tiene que ser alguien que explique todo esto, un servidor para que el inquilino quede conforme», amplía Valdez.
Cómo conseguir apartamento y regulaciones
Luisa Mackay de Keyes Realty advierte que «un vendedor de bienes raíces especializado en compra-ventas de casa no es la mejor elección para que ayude a buscar vivienda en alquiler». Según esta profesional, es mejor ir a las agencias especializadas en rentas que se manejan con cantidades porque los «realtors» de casas casi no ganan comisión con los alquileres y probablemente no se esfuercen mucho. «Para lo que sí pueden servir es para que la persona compre una casa y luego la ponga en alquiler como inversión, en ese caso sí recomiendo que contacten a un vendedor con credenciales. Eso se hace mucho actualmente y es una manera de recuperar la inversión que se hizo en la propiedad, aunque hay que mirar muy bien en qué zona se compra la casa para luego alquilarla. Hay ciudades como Miami Lakes por ejemplo en la cual la propiedad está tan cara que luego no se puede cobrar una renta que cubra la hipoteca y el dueño termina perdiendo dinero. En Cypress Village una casa cuesta $180.000 y no se puede alquilar a más que $1.200, por lo tanto no llega a cubrir la hipoteca y ejemplos como este son los que abundan», indica Mackay.
Los expertos consultados para este artículo coinciden en que los inquilinos deben recorrer las zonas que les interesan y contactar a los teléfonos de los carteles que se ven en las calles anunciando que se renta la casa o el apartamento. Sin embargo muchos de ellos, como por ejemplo Sary Jacob, Gerente encargada de la empresa de alquileres Renter Paradise, explica a El Paracaidista que «la gente tiene que estar muy alerta en caso de hacer la transacción del alquiler directamente con el dueño. Vemos muchos casos semanalmente en que la persona pagó el depósito para que le reserven el apartamento, luego no pasa el chequeo de antecedentes y el dueño no le reconoce nada y no le devuelve el dinero. No entreguen ningún cheque o dinero hasta no tener la llave en mano. En el caso de hacerlo con una agencia de rentas, nosotros recibimos el dinero y si no pasan los chequeos se lo devolvemos, de esta manera la gente puede protegerse un poco».
El chequeo de antecedentes penales (si hubo problemas con la policía, suspensión de licencia de conducir, etc.), chequeo del reporte de crédito para asegurarse que el inquilino siempre ha estado al día con sus deudas, revisión de cuentas bancarias, pedidos de referencia laborales, copias de los últimos recibos de sueldo o corte de los cheques son elementos prioritarios que piden tanto los dueños como las agencias de renta, ya sea para alquilar apartamento o casa. En el caso de personas sin número de Seguro Social les pedirán otro mes más aparte del primero, último y depósito por lo que tienen que contar con el dinero de cuatro meses para entrar al apartamento. Algunos dueños o agencias llegan a pedir todo el pago del alquiler anual por adelantado, si el inquilino no tiene cómo demostrar ingresos estables, el estar empleado o con estatus legal en Florida.
Uno de los documentos principales que piden como identificación antes del alquilar es una licencia de conducir válida o el ID de Florida, aunque según Eric Campbell vocero de la empresa Rent.com, «si no tienen el Social Security ni licencia de conducir pueden pedir pasaportes o cédulas de identificación de otros países, pero eso queda a discreción del dueño. Los inquilinos tienen que comprender que los dueños solamente quieren asegurarse que recibirán el pago de la renta todos los meses y que su propiedad será mantenida correctamente».
«Si la persona no tiene el número de Seguro Social es muy difícil alquilar hoy en día», afirma Valdez, «las asociaciones de condominio no aceptan a nadie sin esto ni las comunidades de alquileres, aunque siempre hay opciones porque vemos todos los días personas sin los papeles que logran alquilar. En este caso nuestra agencia los puede ayudar y recomendamos buscar directamente a los dueños, buscar amistades que estén alquilando y conseguir a esos dueños que pueden ser personas más flexibles. Hay que ser creativos y rebuscárselas».
Se recomienda leer los avisos del periódico, tanto «El Nuevo Herald», «The Miami Herald», «Miami New Times», «Sun Sentinel» o cualquier publicación especializada en alquileres tienen listas completas por zonas con las características y precios de lo que hay en el mercado. Las agencias especializadas en renta sirven como punto de referencia y garantía si no se conoce el dueño o el administrador del edificio dónde se quiere alquilar para evitar problemas como el que describe Jacob.
«El mercado para la renta está muy bien actualmente», dice Robert Edukas, dueño de la empresa Florida Rental Locators que funciona en todo el estado de Florida, «aunque no puedo recomendar una zona mejor que la otra. Es importante que la gente lea el periódico, recorra la zona que le interesa y contacte a un experto en alquileres. En cualquier caso les pedirán el primer mes, el último y un depósito, por lo tanto tienen que entrar a alquilar con el dinero de tres meses y esto vale tanto para un alquiler anual como uno de corto o mediano plazo. En el caso de personas que están en transición y necesitan alquilar por algunos meses es mejor que consigan vivir con amigos o conocidos. Los alquileres temporales son carísimos, aunque siempre conviene más que vivir en un hotel».
En este caso se puede conseguir un dueño dispuesto a alquilar el apartamento o casa mensualmente o buscar la alternativa del apart-hotel que existe en todo el estado de Florida. Según las zonas, servicios que prestan y calidad de amoblamiento los precios pueden variar desde $80 a $200 por día de alojamiento. En general todos ofrecen apartamentos completamente amoblados y servicio de limpieza diario o semanal que puede ser opcional o estar incluido en el precio.
La recomendación de Edukas es compartida por todos los entrevistados ya que el mercado de alquileres ha ajustado mucho los requisitos en los últimos tiempos. Antes de alquilar hay que disponer del dinero de tres meses y asegurarse que el apartamento se devuelve en las mismas condiciones en que fue entregado.
«Lo más inteligente es que la gente saque fotos antes de entrar y en el momento de entregar el apartamento o casa para que a la hora de reclamar el depósito el dueño no pueda quejarse de que arruinaron esto o que cualquier cosa esté rota. De esta manera se protegen y consiguen que se devuelva el depósito. El otro consejo fundamental es que el inquilino no puede hacer sus propias leyes o pensar que puede engañar al dueño. Este tiene derecho de pasar y entrar a su propiedad cuando lo considere necesario, especialmente si recibe quejas o si no se cumple el contrato. Si el contrato estipula que el apartamento se alquila a cuatro personas no se pueden meter diez a vivir allí, si dice que no acepta mascotas no se puede esconder un animal, esto les puede valer la vivienda y un problema con la justicia», afirma Mckay de Keyes Realty.
Para prevenir problemas DeJesús brinda un simple y sabio consejo cuando dice que «recomiendo a las personas que todo acuerdo sea por escrito, nada verbal porque después vienen los sustos». Además confirma la recomendación de Mackay diciendo que «si la vivienda es de un sólo dormitorio pueden recibir hasta dos invitados que no deben estar más de cinco noches. Si los invitados se quedan más tiempo de lo estipulado por contrato, entonces el dueño puede echarlos sin previo aviso por ruptura del mismo».
Detalles imprescindibles a tener en cuenta
- Los precios de los apartamentos varían según las facilidades que tengan y no los pies cuadrados (1mt2 = 10,76 pies2 ).
- Los precios varían según la zona, ubicación, si tiene vistas, pero sobre todo si los apartamentos o casas han sido refaccionados y arreglados. Un apartamento de un dormitorio y un baño sin restaurar en Miami Beach puede costar $800 y refaccionado sube a $1.200.
- Se habla de un dormitorio con un baño, dos dormitorios y un baño o dos dormitorios y dos baños como medidas estándares de apartamentos. También los hay más grandes como tres dormitorios y dos baños y los llamados «efficiencies» o estudios con un solo ambiente que incluyen la cocina y un baño pequeño.
- Normalmente todos los apartamentos se alquilan sin muebles, pero deben entregárselo con el refrigerador y la cocina. Hay ocasiones en que el dueño deja algunos muebles entonces es importante que figure en el contrato si ese mobiliario debe permanecer en el apartamento cuando expire el contrato o si el inquilino se lo puede llevar con sus cosas. Esto evita problemas posteriores a la hora de devolver el depósito.
- Todos los elementos eléctricos deben estar funcionando correctamente. Aquí se recomienda visitar el apartamento únicamente si la electricidad está conectada. En muchos casos ha sido cortada y cuando el inquilino ingresa a vivir se enfrenta con la triste realidad que la mitad de los tomacorrientes o llaves de la luz no funcionan. También hay que asegurarse que las facturas de los servicios han sido pagadas completamente por el inquilino anterior para no tener que resolver problemas de deudas ajenas o demoras en la conexión de servicios por falta de pagos anteriores.
- Para conectar cualquier tipo de servicio como electricidad, gas o teléfono las compañías piden un depósito, especialmente si se pide por primera vez y no se tiene historial crediticio. Normalmente ese depósito es devuelto cuando la persona lo da de baja.
- Hay que revisar al detalle los muebles de cocina y del baño especialmente, abrir todas las puertas, revisar que no haya huecos, humedades, caños o tubos rotos. Un apartamento puede lucir muy bien pero allí es donde se ven las diferencias y los inquilinos son los responsables de asegurarse que todo funcione bien antes de firmar el contrato porque después será demasiado tarde.
- En muchos casos no tienen lavadora ni secadora, pero si la tienen deben estar en buenas condiciones y funcionando.
- Le deben alquilar el apartamento en buenas condiciones: paredes recién pintadas, pisos limpios o alfombras nuevas. Hay que verificar estos tres elementos detalladamente porque son las cosas que posteriormente pueden hacer perder el depósito que el inquilino dejó.
- Los contratos son anuales y si se rompen antes de tiempo el inquilino debe notificar al dueño con 30 días de anticipación. Los agentes especialistas en alquileres recomiendan que se estipule la fecha de pago de la renta entre el dueño y el inquilino según los días de pago del inquilino para que siempre tenga el dinero listo para el pago. En general hay flexibilidad a la hora de hacer los contratos para poder contemplar esta situación y si la persona recibe su pago en la segunda quincena del mes estipular esta fecha para el pago del alquiler.
- El contrato es el documento que protege a los inquilinos pero estos deben cumplirlo al pie de la letra: pagar la renta en la semana estipulada, no ingresar más personas a vivir que las que indica el contrato, no aparcar más carros que los que están indicados, si es una comunidad de retiro para mayores de 55 años no pueden alquilarlo personas menores de esa edad. En el caso de mascotas hay que informarse muy bien si son aceptadas porque si se firma el contrato, se pagan los tres meses y no se aclara este punto en general los dueños no devuelven el dinero si la persona llega con un perro o un gato. En muchos casos los contratos estipulan el tamaño y peso de la mascota, si el animal supera lo estipulado no se puede alquilar. Lo mismo ocurre con familias con hijos, hay que informarse si el complejo de apartamentos o la asociación de condominios tiene alguna regulación al respecto.
- Los inquilinos tienen prohibido ingresar elementos peligrosos al apartamento o cosas que puedan dañar el medio ambiente. Se les prohíbe dañar la propiedad deliberadamente y si lo hacen en forma maliciosa pueden recibir cargos criminales.
- El dueño no puede cortar los servicios de luz o gas aunque el inquilino no pague la renta, así como no puede cambiar la cerradura de la puerta aunque no reciba su dinero del mes. Además, tiene prohibido sacar puertas o ventanas del frente de la casa bajo ningún concepto a menos que sea para su reparación.
- El dueño debe pagar los seguros de incendios e inundación del apartamento (llamados extended coverage), pero si ocurre un huracán o inundación, el dueño no se hace responsable por daños a los elementos personales del inquilino. En este caso cada particular debe pagar por un seguro llamado «de propiedad personal» que lo brinda cualquier compañía aseguradora.
- El dueño del apartamento debe ocuparse de lo siguiente: controlar que todo esté limpio y que los alrededores del edificio estén en buenas condiciones, tener al día los detectores de humo, fumigación general, llaves, aire acondicionado, filtros del aire y recogida de basura.
- Si se alquila apartamento y hay una asociación de condominios el inquilino tiene que asumir el pago de la renta, todos los servicios del apartamento y en muchas ocasiones el pago de mantenimiento de jardines, piscina, canchas de tenis. Es importante informarse bien con esta asociación de todos los gastos adicionales para no llevarse sorpresas.
- Cuando se vaya, debe entregar el apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió por eso es importante notificar al dueño de cualquier desperfecto o rotura antes que se haga mayor o cause daño a la estructura o a los apartamentos contiguos.
Los precios varían por sectores y barrios
«Conociendo muy bien el mercado de alquileres del sur de Florida no podemos decir que hay una zona más conveniente para alquilar que otra. Miami Beach, Kendall, Downtown, Fort Lauderdale, Weston y otras zonas como Plantation o Pembroke Pines tienen mucha demanda para alquilar y los precios están cada vez más altos. Puedo decir que en algunas zonas de Miami cercanas al Design District o en el condado Broward por Hallandale o Hollywood es donde se consiguen las cosas más baratas por el momento. Si la gente no tiene preferencias por un sitio u otro vale la pena que busquen por allí», recomienda Valdez de Rent Free Realty.
También existe variación de precios según la temporada o época del año. «No hay un momento más conveniente para alquilar porque esta zona de Estados Unidos está siempre con alta demanda, pero se puede conseguir mayor cantidad de apartamentos vacíos en abril y mayo o febrero a marzo. Durante el verano es cuando las familias aprovechan para mudarse por el tema de las escuelas y en el invierno alquilar cerca de las playas es más caro por la cantidad de gente que viene del norte», recuenta Maureen Well, vocera de la empresa de alquileres online Apartments.com.
«Para que la gente tenga una idea, en Miami Beach por ejemplo, los efficiencies o estudios con un ambiente y un baño oscilan entre $800 y $1.000 si están en edificios Art Deco refaccionados en la zona de South Beach, si se busca más al Norte como en el área de Normandy Isle se puede alquilar por $700 a $850. Los apartamentos 1/1 (un dormitorio y un baño) cuestan entre $1.000 y $1.300 si se alquila en South Beach o por la zona de Collins en donde la mayoría de los apartamentos están en condominios grandes con buena vista a la playa», cuenta Edukas.
Los precios para alquilar casas se manejan con los mismos criterios que los apartamentos, aunque, según Luisa Mackay, «si alguien va a alquilar una casa la mejor recomendación es que intente comprarla. Siempre es más caro el alquiler que en un apartamento y prácticamente con el precio de la renta pueden pagar la hipoteca mensual y la propiedad es suya».
Las casas varían según las zonas y la situación general de la propiedad. Una casa en Miami Beach de tres dormitorios y dos baños puede costar $2.500 mensuales de alquiler, mientras que la misma propiedad en Homestead vale $1.500 de alquiler mensuales. Los precios de las casas también varían si ésta tiene piscina, cantidad de baños, garaje para cuántos carros, etc.
«En muchas ocasiones cuando se alquila directamente al dueño y la casa está en malas condiciones o hay que refaccionarla se puede hacer un arreglo por el cual el inquilino se ocupa de ciertas reparaciones y con eso paga parte de la renta. Pero esta situación se da únicamente si hay confianza entre dueño e inquilino o si se conocen, aunque es algo que la gente puede considerar si es una familia numerosa y le conviene más meterse en una casa que en un apartamento», recomienda Well.
El Paracaidista presenta una guía de precios basados en la información provista por las diferentes fuentes consultadas. La variación está sujeta a los lugares y condiciones edilicias de los apartamentos.
En websites especializados como www.floridarentallocators.com, www.homestore.com, www.apartments.com hay mucha información disponible. Inclusive estos websites proveen calculadoras de costo para establecer un presupuesto de los gastos de renta, mudanza y cualquier imprevisto que surja en el camino del alquiler. Las agencias de alquileres de vivienda o realtors que ofrecen este servicio también proveen información completa.
Nosotros Area de Kendall y South Miami
Efficiencies o estudios entre $400 y $800.
Apartamentos 1/1 entre $800 y $1.300.
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.400.
Apartamentos 2/2 entre $1.150 y $1.450.
Apartamentos 3/2 entre $1.100 y $1.550.
Area de Miami, Hialeah, Downtown
Efficiencies o estudios entre $400 y $600.
Apartamentos 1/1 entre $800 y $1.000 (se pueden conseguir en ciertas áreas de Hialeah entre $700 y $900).
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.100.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.250 (se puede conseguir en ciertas áreas del downtown entre $775 y $800).
Apartamentos 3/2 entre $1.000 y $1.350.
Area de Miami Beach, Sunny Isles, Aventura
Efficiencies o estudios entre $700 y $900 (en zonas de South Beach hasta $1.200).
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.300 (se pueden conseguir en ciertas áreas de Normandy Isle por $1.000).
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.200.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.550 (se puede conseguir en ciertas áreas del North Beach por $1.200).
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800 (en la zona de Aventura y Miami Beach especialmente los precios pueden subir hasta $2.500 por un apartamento de tres dormitorios en un edificio a estrenar con vista al mar o a la bahía).
Area de Hallandale, Hollywood
Efficiencies o estudios entre $500 y $700.
Apartamentos 1/1 entre $700 y $850.
Apartamentos 2/1 entre $850 y $1.000.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.250.
Apartamentos 3/2 entre $1.100 y $1.300.
Area de Fort Lauderdale, Weston, Pembroke Pines, Plantation
Efficiencies o estudios entre $700 y $900 (en zonas de Fort Lauderdale hasta $1.200).
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.400.
Apartamentos 2/1 entre $1.000 y $1.300.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.750.
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800.
Area de West Palm Beach, Boca Ratón
Efficiencies o estudios entre $600 y $850.
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.100.
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.300.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.450.
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800.
Beach.
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