Consejos
prácticos y requisitos para alquilar
Previsiones al rentar espacios
comerciales
El sur de Florida alberga muchas oportunidades para pequeños,
medianos y grandes empresarios deseosos de abrir operaciones
comerciales, rentar sus propios espacios y lanzarse a los
negocios. Pero es un territorio con reglas propias que deben
conocerse al detalle, especialmente si quien abre el negocio
no es un lugareño experimentado.
Hay que tener mucho cuidado para no caer en trampas ni en
contratos desfavorables que una vez firmados no se puedan
echar para atrás. Por esto, Gary Rosenberg, Director
de Alquiler de Plaza Development Realty, con sede en Miami
Beach y especializada en propiedades comerciales, dice a El
Paracaidista que es muy importante estar bien asesorado,
conocer la forma en que se hacen negocios en Estados Unidos
y tener en cuenta una serie de factores que se puntualizan
a continuación, además de tomar en serio ciertos
consejos cuando se piensa firmemente en hacer un lease,
como se le dice en inglés al contrato de renta o al
acto mismo de alquilar.
Pasos
para rentar un espacio comercial
1-
Qué tan grande debe ser el espacio de acuerdo a
la cantidad de empleados requeridos.
2- ¿Cuánto tiempo se necesitará ese
espacio? Puede que sólo necesite una pequeña
oficina al principio para hacer toda la investigación,
reclutamiento de empleados y cumplir con todos los requisitos,
si por ejemplo la persona tiene intenciones de abrir una factoría.
En ese caso es muy recomendable alquilar una suite ejecutiva
de unos 100 ó 200 pies² que incluya secretaria,
líneas telefónicas, sala de conferencia, etc.
"Aunque son más costosas que tener una oficina
propia, la ventaja es que se pueden hacer contratos de alquiler
mensuales o de seis meses".
3- Contratar a un agente de bienes raíces licenciado
especializado en propiedades comerciales. "Pueden encontrarlos
en la guía telefónica. Una de las mejores formas
de conseguirlos es visitar la zona donde se desea alquilar
la oficina y tomar sus nombres de los carteles de los mismos
edificios donde dice 'for rent' o 'for lease'.
Estos tenderán a
conocer muy bien el área".
4- Contratar a un abogado comercial.
Este es uno de los requisitos
más importantes.
5- Generalmente los contratos son de tres a cinco
años. Aunque puede haber excepciones.
6-
Depósitos de seguridad y cartas de crédito:
Si la persona llega de un país extranjero y no tiene
historia bancaria, comercial ni crediticia en Estados Unidos,
en muchos casos se le pedirá una carta de crédito
equivalente a una porción del lease. "Por
ejemplo, si se trata de un lease de cinco años,
los propietarios del espacio comercial pueden pedir una carta
de crédito equivalente al valor de un año del
lease. Esto les garantiza el pago del contrato en caso
de que la persona deje el país o decida no abrir el
negocio". También se pide cuando el arrendador
tiene que hacer, por pedido del inquilino, reformas al espacio,
construcción de divisiones, etc. Por lo general, el
valor de la carta de crédito incluirá esos costos
también. En este caso el inquilino también tiene
la opción de encargarse él mismo de las reformas
y liberar al arrendador de ese riesgo financiero, dice Rosenberg.
Esto le da la oportunidad de negociar una renta más
baja y de no tener que dar una depósito de seguridad
tan alto.
7- La mayoría de las oficinas vienen vacías.
El inquilino debe proporcionar el equipo (teléfonos,
máquinas de fax, etc.), muebles, conectarse con las
compañías de teléfono locales para que
le provean líneas telefónicas, conexión
rápida a Internet, etc. Los únicos
espacios que incluyen equipo y muebles son las suites ejecutivas.
A menos que se trate de ofertas especiales que a veces se
consiguen.
8- Generalmente hay que pagar por adelantado: el
primer mes de renta, el último y un depósito
de seguridad. Es decir, tres meses de renta para poder
iniciar el contrato. Cuando se tienen que hacer arreglos al
espacio, reformas pedidas por el potencial inquilino (construcción
de tabiques, cambio de alfombras, creación de pasillos,
etc.), el costo de las mismas va incluido en el depósito
de seguridad.
9- Los contratos de alquiler de oficinas tienen de cinco
a cuarenta páginas de largo. Tienen muchas restricciones
que deben ser cuidadosamente revisadas antes de firmarlos.
10- Algunos contratos incluyen la adquisición de
seguros por parte del inquilino: los más comunes
son incendio, contra accidentes en la propiedad (slip and
fall liability), daños causados por agua. También,
el inquilino es responsable por cualquier daño ocurrido
dentro de su espacio, por ejemplo, daños causados por
huracanes si se rompe una ventana durante una tormenta, entra
agua y destruye las computadoras y otros equipos.
11- Las obligaciones del arrendador con el inquilino serán
únicamente las que estén contempladas en el
lease, por eso es importante tener un abogado y
un agente inmobiliario involucrados en la negociación
y establecimiento del mismo.
12- El agente de real estate puede proporcionarle al potencial
inquilino datos demográficos de la zona.
13- La comisión del agente de bienes raíces
es pagada por el propietario, no por el potencial inquilino
comercial. Por lo tanto es su responsabilidad lograr el mejor
negocio posible para quien le paga. Rosenberg piensa que es
una buena idea pagarle al agente de
real estate para que éste negocie en términos
más favorables al inquilino. Pero eso queda a la discreción
de cada quien.
Foto: Kala
Moiré
Diciembre
2011
