Advertencias, requisitos y recomendaciones
Compra de negocios en el sur de Florida

Cuando una persona decide abrir operaciones en el sur de Florida, ya sea mediante la compra de un negocio ya existente o instalarse desde cero en un local, debe tener en cuenta varios aspectos antes de aventurarse a esta transacción comercial que puede aguardarle muchos éxitos, pero también muchas amarguras si no está bien informada y no procede con cautela.

El precio de un local comercial para poner un restaurante, un centro de servicios o una tienda, por ejemplo, varía de acuerdo a la zona. Jorge L. Morales, Vicepresidente de Jones Lang Lasalle, compañía de bienens raíces en Miami, recomienda buscar negocios en venta que ya tengan un lease (contrato de alquiler), comprar la compañía y negociar el contrato de alquiler con el dueño del inmueble. En este caso hay que tener mucho cuidado cuando se establezcan los términos de la compra. Cada negocio tiene sus regulaciones y requiere permisos, licencias y seguros que deben estar al día al momento de comprarlo.

Otro aspecto a tener en cuenta es si el dueño del negocio que le vende es también propietario del local y si en la oferta está incluyendo ambas cosas. Generalmente ocurre que tiene un contrato de alquiler del espacio físico donde opera su negocio y el dueño del inmueble es otro.

En este caso, Gary Rosenberg, Director de Leasing de Plaza Development Realty, en Miami Beach, dice que se debe poner especial énfasis en la revisión del lease, pues éste puede no contener una cláusula de reasignación a otro inquilino.

En la experiencia de Rosenberg hay que ser muy cuidadoso cuando se desea comprar un negocio (tienda, restaurante, etc.) con un contrato de alquiler existente: "Hemos tenido problemas con gente que viene de otros países para comprar, por ejemplo, una lavandería de monedas (coin laundry). Le dan dinero al dueño de la lavandería y piensan que ya son dueños de la propiedad, pero en realidad no lo son. Sólo han comprado las máquinas, no han comprado el lease. Este le pertenece al propietario. Entonces se gastan todo su dinero y se encuentran luego que no tienen ningún derecho a la propiedad".

Este agente recalcó que el contrato de alquiler del local debe ser negociado con su propietario y no con el dueño del negocio. "Cuando vengan a comprar un negocio como una estación de gasolina, una lavandería, un restaurante, etc. no sólo deben negociar el valor de éste, sino que deben revisar el lease y ver si puede ser asignado a una nueva persona. Si se puede, entonces la persona que viene de otro país debe sentarse con el propietario del lease y el actual inquilino y los tres deben firmar un documento que diga que el propietario está de acuerdo en hacer un traspaso del contrato de alquiler a la nueva persona".

Los espacios de renta para negocios como salones de belleza, restaurantes y tiendas empiezan en $40 por pie cuadrado y pueden incluso alcanzar hasta los $100, dice Jorge Morales, según el punto donde se encuentren.

Vital tener un abogado
Hay razones importantísimas, estima Rosenberg, por las cuales debe incluirse también a un abogado en la mesa de negociaciones: "Usemos un restaurante como ejemplo: la persona llega a un restaurante muy concurrido y le pregunta al dueño si quiere venderlo. El dueño dice que sí, por $100.000. La persona le paga el dinero y siente que ha hecho un negocio maravilloso. Pero, puede que el dueño anterior deba impuestos al gobierno, renta al arrendador, deba cuentas por servicios, por problemas ambientales, deba pagos por permisos relativos a ese tipo de negocio. Si compra y no está representado por un abogado y un agente de bienes raíces, gente que entiende del negocio, puede que haya entonces desperdiciado sus $100.000 e incluso que deba ahora más dinero".

Rosenberg explica a El Paracaidista que el lease tiene un valor en sí mismo en la negociación y por ello es importantísimo considerarlo, pues si se trata de un restaurante muy visitado y el inquilino paga $5.000 en alquiler y únicamente queda un año de contrato, el arrendador puede decidir aumentar la renta al doble al nuevo dueño cuando tenga que renovarse el contrato.

Fernando Horigián, Director Financiero de Hai Group, empresa desarrolladora de negocios, ubicada en Aventura, FL, explica a El Paracaidista qué puntos debe mirarse con cuidado antes de aventurarse a comprar un negocio y por qué es importante tener a un abogado: "Lo primero que tiene que mirar si está comprando una sociedad, un fondo de comercio, es que esta compañía tenga los seguros apropiados en caso de que aparezca algún juicio en contra de la empresa. Segundo, tiene que revisar no sólo los balances de la compañía sino los movimientos bancarios para constatar que los ingresos y los egresos son los realmente expresados en el momento de la transacción". Esto le dará una idea, dice, de la salud financiera del negocio y si el precio por el cual se vende corresponde realmente al valor de ese negocio.

"También hay que revisar qué tipo de contratos tiene firmados esa empresa: contratos con clientes, con proveedores, especialmente los contratos de alquiler, porque muchas veces hay compromisos de renovación o acuerdos que no son convenientes tomar y que pueden estar mostrando una cara del negocio que no es su realidad completa sino sólo una parte". Se refiere a "vicios ocultos" en los contratos que hay que evitar a toda costa.

Horigián detalla las tareas de un abogado cuando se contratan sus servicios completos para la compra de un negocio: "El abogado hace el relevamiento de toda la información y de los contratos y se encarga de redactar el contrato. El período 'due dilligence' [de investigación y auditoría] se tiene que pedir con un plazo importante de tiempo para estudiar todo y poder salir de la oferta de compra si hay algo que no es plenamente conveniente. Este tiempo se emplea para hacer la investigación y luego revisar los resultados: si se hace la compra o no y depositar el dinero de la garantía o reserva en una cuenta 'escrow' o una cuenta de fideicomiso. Primero se firma un contrato por la oferta, se deja un dinero en garantía y en el contrato se firma el tiempo de due dilligence y tiempo de cierre. Esto permite salir de la negociación sin perder el depósito".

Según este experto, el costo por estos servicios se traduce aproximadamente entre un dos y un cinco por ciento del monto del cierre. Si se hace únicamente el contrato, el monto puede rondar los $2.000 y subir hasta los $5.000. La hora laboral de un abogado cuesta entre $150 y $400. Sin embargo, se debe tener en cuenta que los honorarios por servicios dependerán de la envergadura de la negociación y del abogado que se contrate. Al adquirir un negocio, Fernando Horigián recomienda abrir una nueva corporación y que ésta compre a la corporación en venta.

Foto: Archivo

Sep 2011