Planes
del gobierno y opciones para quienes no califican
Soluciones hipotecarias para la crisis
La
explosión de la burbuja de bienes raíces, parte
causante de la crisis económica, está dejando sentir
sus consecuencias en los hogares estadounidenses que en una ola
masiva sin precedentes enfrentan embargos hipotecarios, problemas
para pagar sus préstamos, pérdida de empleo o disminución
de ganancias en negocios, pero en su plan de rescate la administración
Obama trae paliativos. Aunque no todo el mundo cae dentro de los
parámetros para recibir incentivos del gobierno para refinanciar
o modificar las hipotecas, existen otras soluciones que pueden
ser abordadas.
Los foreclosures
minaron las calles de ciudades y suburbio, especialmente en Florida
y Californias en 2007 y 2008. Pero en 2009, con la generalización
de la crisis el incremento de embargos de viviendas mantiene en
zozobra a los estadounidenses. "Muchas familias corren el
riesgo de perder su casa debido a la crisis económica actual.
El Departamento del Tesoro anticipa que 6 millones de familias
enfrentarán el proceso de ejecución hipotecaria
en los próximos años y muchas más tendrán
problemas para cumplir con las mensualidades de su hipoteca",
apunta Gobierno USA, portal oficial informativo.
Las propiedades
en alguna de las fases del proceso de embargo aumentaron en un
81% en 2008 con respecto a 2007, con un total de 2.330.483 viviendas,
según indica un reporte de RealtyTrac, con sede en Irving,
California, una empresa dedicada al mercado de foreclosures
vía online (www.realtytrac.com).
En 2008, de un 5% a un 9% de las propiedades en proceso de ejecución
hipotecaria o ya reposeídas se encuentran en Arizona (116.911
viviendas con algún tipo de solicitud de embargo), California
(523.624), Florida (385.309) y Nevada (77.693), estados con la
mayor concentración de foreclosures de todo el país,
de acuerdo a RealtyTrac.
Si bien la
mayoría de los habitantes del país no entraron en
préstamos riesgosos, de tasa variable, interés negativo
o en cantidades muy por encima de lo que realmente podían
pagar -bajo la aprobación complaciente de los bancos-,
actualmente una gran parte de la población está
bajo estrés económico, con dificultades para cubrir
sus costos mensuales y pagos de hipoteca, aunque éstas
sean de tipo convencional y hasta de términos benéficos.
El 17 de
febrero de 2009 el presidente Barack Obama firmó The American
Recovery and Reinvestment Act of 2009 ("Recovery Act")
o Ley de Recuperación y Reinversión estadounidense
de 2009 (Ley de Recuperación) que contempla el Making Home
Affordable Program Refinancing and Modification Options o Programa
de Vivienda Asequible Opciones de Refinanciación y Modificación
administrado por del Departamento del Tesoro.
Los dos planes de rescate hipotecario
"El programa del Presidente fue creado para ayudar a millones
de propietarios de vivienda a refinanciar o modificar sus hipotecas",
explica la agencia House and Urban Development (HUD - Vivienda
y Desarrollo Urbano) de Estados Unidos y aclara las dos opciones
disponibles:
"Refinanciamiento: Muchos propietarios de vivienda
pagan sus hipotecas a tiempo pero no pueden refinanciarlas para
aprovechar las tasas de interés más bajas de hoy
en día, quizás porque el valor de sus casas ha disminuido.
El programa Making Home Affordable con la opción de refinanciamiento
ayudará a aquellos prestatarios cuyos préstamos
son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac a refinanciar para obtener
una hipoteca más asequible. Modificación: Muchos
propietarios de vivienda están teniendo problemas para
pagar sus hipotecas mensualmente ya sea porque el interés
ha subido o sus ingresos han bajado. El programa Making Home Affordable
con la opción de una modificación los ayudará
a modificar sus préstamos para alcanzar pagos mensuales
más asequibles." Los detalles pueden verse en:
www.MakingHomeAffordable.gov
(tiene opción en español).
Refinanciamiento
El Home Affordable Refinance funciona si el préstamo
es con Fannie Mae o Freddie Mac "pero no puedes refinanciarlo
porque el valor de tu casa ha bajado, esta iniciativa podría
ayudarte a refinanciar con mejores tasas de interés",
explica Gobierno USA. Para verificar si la hipoteca está
respaldada por esas agencias llamar a Fannie Mae al 1-800-732-6643
de 8 am a 8 pm y a Freddie Mac al1-800-373-3343, mismo horario.
Para ser elegible se deben contestar afirmativamente las siguientes
preguntas (todas):
1- ¿Es tu casa tu residencia principal?
2- ¿Tienes tu préstamo con Fannie Mae o Freddie
Mac?
3- ¿Estás al día con tus pagos hipotecarios,
es decir, no te has retrasado por más de 30 días
durante los últimos 12 meses?
4-¿Crees que lo que debes en tu primera hipoteca es menor
o casi igual que el valor actual de tu casa?
Si califica, debe reunir la siguiente documentación,
contactar al banco dueño de la hipoteca y pedir opción
de refinanciamiento bajo Home Affordable Refinance:
- Datos sobre los ingresos brutos mensuales de todas las personas
que tienen ingresos en el hogar.
- Recibos de sueldo o documentación de cualquier otra fuente
de ingresos.
- Declaración de impuestos más reciente.
- Información sobre la segunda hipoteca de la casa, si
tiene alguna.
- Saldos y mensualidades mínimas de las tarjetas de crédito.
- Saldos y mensualidades de otras deudas, como préstamos
universitarios, auto, etc.
Sobre este
programa, el experto financiero y editor del website educativo
www.dineroycredito.com,
Mike Periú, dice a El Paracaidista desde Nueva York,
su sede operativa, "que da la oportunidad a personas que
están a tiempo con sus cuotas mensuales en la hipoteca
y que quieren refinanciar a una tasa más baja y no pueden
por la actual crisis. Las tasas son las del mercado, el gobierno
no está fijando una tasa, pero se pueden conseguir de menos
del 5% anual. "Con este programa se puede refinanciar hasta
el 105% del valor de la casa, pero si el valor ha bajado mucho
entonces no". Periú afirma que es una opción
para propietarios que tienen actualmente tasas de 6% o más
elevadas, porque se ahorrarán cientos de dólares
al mes al bajar el porcentaje de interés a un 4%, 4.5%,
4.75% ó 5%. "Pero, cuidado", advierte este financista
corporativo, "porque hay personas que sólo están
pagando intereses, si refinancias, te bajan la tasa, pero puede
ser que la cuota suba porque se trata de un préstamo tradicional
en el que pagas principal e interés. Debes entender bien
qué tipo de cuota estás pagando ahora". Estos
préstamos son a 30 años con tasa fija.
Modificación
El Home Affordable Modification funciona así, según
HUD: "Si usted no puede hacer sus pagos mensuales, ya sea
porque la tasa de interés ha subido o sus ingresos han
bajado o usted esta pasando por apuros que han incrementado sus
gastos (como deudas médicas), podría calificar para
una modificación de su préstamo para que sus pagos
mensuales hipotecarios sean más asequibles". Dice
que califican también quienes ya tengan un pago o más
atrasados. Pero deben contestar que sí a:
1-¿Es la casa la residencia principal?
2- ¿Debe $729,750 o menos en la primera hipoteca?
3- ¿Tiene dificultades para pagar la hipoteca? ¿Ha
tenido un aumento significativo (más del 10%) en su pago
mensual o una rebaja en su salario desde que obtuvo su préstamo
actual o ha pasado por apuros que han aumentado sus gastos (como
deudas médicas)?
4- ¿Obtuvo su hipoteca actual antes del 1ro. de enero de
2009?
Los documentos son los mismo que la opción de refinanciamiento,
pero debe agregarse información sobre inversiones y patrimonio,
y una carta que explique las circunstancias que causaron la baja
de ingresos o el aumento de gastos y deben contactar a su banco
prestamista.
"Esta
es una ayuda temporal. La ayuda que el gobierno está proporcionando
es un subsidio a los bancos dispuestos a modificar el préstamo
a clientes para que les reduzcan las cuotas mensuales de la hipoteca",
detalla Periú. "En la modificación te pueden
reducir la tasa hasta un 2% anual. Pero esta modificación
dura sólo cinco años y al finalizarse el período
las cuotas van a comenzar a subir para reflejar las condiciones
iniciales del préstamo". Y dice que todavía
no está muy claro cómo será esa transición.
Gobierno USA recomienda a las personas no elegibles para estos
dos planes comunicarse con el prestamista y explorar opciones
como la reinstalación de la hipoteca, un plan para abonar
pagos retrasados, la suspensión o reducción temporal
de pagos (forbearance) o la modificación del préstamo.
Para informarse mejor puede ubicar y contactar a un asesor
de vivienda de HUD en http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm?&lang=es
o llame a su línea gratuita: 1-877-483-1515. Detalles para
entender su préstamo pueden consultarse http://espanol.hud.gov/keepyourhome.
También están los préstamos garantizados
de la Federal Housing Administration (FHA). "Los propietarios
pueden determinar ahora mismo si son elegibles para recibir ayuda
hipotecaria a través de FHASecure, el programa de refinanciación
existente de la FHA. Pueden obtener información a través
de cualquiera de las siguientes opciones (tienen atención
en español):
- Comunicarse con una agencia de asesoría de vivienda local
aprobada por HUD listada en hud.gov (1-877-483-1515).
- Llamar a la Alianza Esperanza Ahora (Hope Now) al 1-888-995-HOPE
(1-888-995-4673).
- Contactar a la FHA al 1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342) - www.fha.gov
y http://espanol.hud.gov/fha.
Otras opciones
Hay todo un universo de personas que si bien no han llegado tarde
a sus pagos hipotecarios, ni han perdido sus empleos, tienen tasas
de interés más altas comparadas con las actuales
del mercado y desearían refinanciar sus préstamos,
no sólo para ahorra intereses, sino para tener más
dinero en el bolsillo y guardar dinero en caso de que ocurra una
emergencia o se pierda el empleo, como medida preventiva. Propietarios
cuyas hipotecas tienen una vida todavía de 25, 20, 12,
10 u 8 años y que no desean aumentar los años del
préstamo, sino pagar su casa del todo. Pero bajo sus actuales
circunstancias no califican para los programas gubernamentales.
Estos propietarios podrían tocar la puerta de FHA. Ahora,
quien desee refinanciar con un préstamo respaldado por
FHA debe atenerse a sus criterios: "FHA no ofrece términos
menores, los nuestros son estándares de 15 y 30 años,
dice a El Paracaidista Lomar Woolley, vocero de HUD. La
Administración de Vivienda Federal del Departamento de
Desarrollo Urbano de Estados Unidos (US Department of Housing
and Urban Development Federal Housing Administration) indica claramente
que "los préstamos asegurados por la FHA están
completamente respaldados por el crédito y buena fe del
gobierno que típicamente permite a prestamistas ofrecer
productos hipotecarios a una tasa de interés más
baja y accesible. La FHA también ofrece un programa de
mitigación único en su tipo que ayuda a proteger
a los prestatarios contra el embargo. Tanto en estos préstamos
como en los convencionales el mínimo de puntaje de crédito
para calificar es de 620 y las tasas, según el corredor
de hipotecas Norm Sánchez, Vicepresidente de First Choice
Mortgage, en Miami, son de 5% a 30 años y 4.5% a 15 años.
Todas estas hipotecas no pueden subir de 417 mil dólares.
Préstamos
no convencionales
Pero también hay lo que se conoce como préstamos
no convencionales. Sánchez, dice a nuestra publicación
que sí se pueden conseguir "pero lo mínimo
es de 10 años, no existen préstamos de menos de
10 años. Hay de 10, 15 y 20 años". Para hipotecas
de 10 años te dan la misma tasa de préstamos a 15
años.
"Ahora el mejor interés", amplía, "es
a 30 años fijo a 4.5%, y el banco cobra un punto por ese
interés, como un costo de cierre, que es generalmente como
3% del valor de la hipoteca". Ese punto porcentual es un
costo de la transacción, aparte de la comisión normal
de corredores y del banco que se incluyen en los closing costs.
"A 15 años lo mejor que hay está al 4.3% y
uno por ciento de cobro. Pero esto es con scores de al menos 700
puntos", dice refiriéndose al puntaje de crédito
requerido.
"Les
aconsejo que llamen a sus bancos y traten de modificar las hipotecas,
lo mas importante es llamar al banco y decir lo que está
pasando, los bancos tienen muchos programas ahora. Están
tratando de eliminar las hipotecas negativas [de intereses más
bajos de los normales en las cuales no se amortizaban ni capital
ni la otra porción de los intereses y el monto del préstamo
entonces subía]. Si tienes un hipoteca negativa, debes
decir 'ya no puedo me tienes que modificar'. Si no tienes más
crédito, no pueden refinanciar, pero puedes estar por 5
años con interés solamente a ver qué puedes
hacer, si logras vender y no perder. Los bancos no quieren foreclosure
porque pierden mas", afirma Sánchez. Insiste en que
hay que ser franco con lo que realmente se puede pagar, porque
no vale modificación, si luego no se puede cumplir.
"Ahora los bancos están ofreciendo la posibilidad
modificaciones de interés solamente para ayudar a las personas
y ver qué pueden hacer con sus casas en ese tiempo. Tengo
un cliente, por ejemplo, que le dieron 1% de sólo interés
el primer año, 3% del año 3 al 4 y 5% el 5to año.
Te dan 5 años a ver qué vas a hacer. Los bancos
miran el pago de mensualidad de hipoteca los últimos 24
meses. Puedes refinanciar luego de los 5 años, si has estado
pagando bien tu préstamo".
Riesgos
de modificación
El principal es que las personas que aceptan una modificación
creen que eso les va a resolver la situación financiera,
advierte Mike Periú. "Si uno mira las cifras, la mayoría
de las personas que recibieron la modificación de préstamo
ya a los tres meses no pueden pagar las cuotas. Un gran número
de personas compraron casa muy por encima de sus posibilidades
financieras".
Algunos expertos
aconsejan salir de la propiedad con un short sale o hacer entrega
voluntaria de la vivienda al banco si hay plusvalía en
la vivienda, para no dañar el crédito y recomenzar
el proceso para recuperarse económicamente y comprar de
nuevo a futuro con más conciencia.
¿Buen momento para comprar?
Mindi Rivero, corredora de bienes raíces de Keyes Company
en Coral Gables, dice a El Paracaidista que el mercado
de inmuebles en el sur de Florida "está un poquito
mejor, este mes hemos visto más acción y es definitivamente
un buen momento para comprar, puedes conseguir muy buenos términos".
Según Periú es un momento para comprar, porque las
tasas están muy bajas. "Si encuentras una casa y tienes
la posición financiera para comprar, hazlo pero la cuota
mensual no debe superar un tercio de tus ingresos. Si tienes muchas
deudas en tarjetas de crédito, es mejor esperar un poco
y tener dinero ahorrado para pagar la entrada".
Susy Rey, corredora de hipotecas de DND Mortgage Services Inc.,
en Coral Gables, explica a nuestra publicación que ahora
los términos de los préstamos enfatizan la verificación
minuciosa de datos de la persona. "Se están dando
préstamos, pero tienes que calificar bajo los criterios
del banco. Es importante tener todos los requisitos en orden.
Los documentos son los de que siempre han pedido, pero lo que
la persona trataba de obviar eran los cheques de pago y el income
tax, y eso hay que presentarlo", y es corroborado de forma
más estricta para asegurarse de que la persona realmente
puede pagar ese préstamo. "En los préstamos
convencionales todavía se pide un 10% de pago inicial si
tienes un puntaje de crédito de 740. Pero en los FHA [préstamos
respaldados por la Federal Housing Administration] se puede entrar
con un 3.5% de inicial, y el vendedor puede pagar 6% de gastos
de cierre, y el dinero que necesitas para cerrar no tiene que
estar demostrado en el banco, puede ser un regalo de un familiar".
Con esto, Rey quiere decir que todavía hay cierta flexibilidad
dentro del escrutinio que permite incluir costos de cierre en
la propia hipoteca para aliviar así al comprador.
Iniciativas
de los bancos
Al cierre de esta edición Chase anunciaba la apertura de
cinco centros de asesoramiento para propietarios de viviendas
en Florida para ayudar a las familias que afrontan dificultades
para realizar los pagos de sus hipotecas. Chase tiene un total
de 24 centros en los Estados Unidos para ayudar a los prestatarios
que tienen un préstamo hipotecario de Chase, Washington
Mutual o EMC, todos ellos parte de JPMorgan Chase en la actualidad.
Los centros floridanos con horarios de 11 am a 8 pm de lunes a
viernes y sábados de 9 am a 1 pm están en:
- 20803 Biscayne Blvd, Aventura, 33180
- 10301 S. Dixie Hwy, Miami, 33156
- 8660 College Pky, Ft. Myers, 33919
- 4700 Millenia Blvd, Orlando, 32839
- 4919 Memorial Highway, Tampa, 33634
Quienes deseen más información o no vivan cerca
de los centros, pueden llamar al 1-866-550-5705.
Por su parte, Citigroup dijo que bajaría los pagos hipotecarios
a algunos propietarios a un promedio de $500 mensuales por un
lapso de tres meses, como parte de un nuevo programa para ayudar
a los desempleados. Este Homeowner Unemployment Assist incluiría
a aquellos que tengan 60 días o más con pagos atrasados
de sus hipotecas en viviendas principales, estén en foreclosure
y puedan pagar la cantidad reducida, además de los seguros.
Al pasar los tres meses, si todavía están en estrés
económico, esta financiera afirma que tratará a
cada caso individualmente para encontrar el mejor plan de pago.
Para mayor información llamar al 1-800-667-8424.
Se puede pedir
también un acuerdo de Indulgencia por Incumplimiento ("forbearance"),
según explica HUD. "El acuerdo 'forbearance' significa
que usted sólo paga una porción de su pago mensual
o no paga nada durante un período de tiempo determinado
en base a su situación financiera actual. Al final del
período de 'forbearance' comenzará a hacer pagos
regulares además de una cantidad adicional para pagar la
cantidad atrasada". También aconseja el plan de pago
"si usted no ha pagado algunos de sus pagos mensuales, su
administrador hipotecario podría ayudarlo a ponerse al
día mediante un programa de pagos que le permita pagar
las cantidades atrasadas". Y existe asistencia especial de
alivio hipotecario para miembros del servicio activo militar.
Pero, "en algunos casos, será necesario que usted
venda su casa y se mude a una vivienda que esté más
a su alcance. El Programa de Capacidad de Pago y Estabilidad para
Propietarios de Vivienda incluye fondos para que los administradores
hipotecaros le ayuden a hacer esta transición. Llame a
su administrador hipotecario o a un consejero de vivienda aprobado
por HUD para hablar sobre: Venta antes de la ejecución
hipotecaria o Venta en descubierto. Si no puede vender su vivienda
por la cantidad de su préstamo, hable con su administrador
hipotecario sobre una venta antes de una ejecución hipotecaria
o venta en descubierto (short sale). En algunas situaciones, la
institución hipotecaria podrá estar dispuesta aceptar
un saldo menos de lo que usted adeuda. Escritura en lugar de ejecución
hipotecaria. Si no puede vender su vivienda en un período
razonable, su institución hipotecaria le podría
pedir que firme una escritura para transferirles a ellos la propiedad
voluntariamente para así evitar el impacto de una ejecución
hipotecaria en su evaluación de crédito". Y
muy importante: "nunca haga sus pagos hipotecarios mensuales
a nadie que no sea su banco hipotecario sin que ellos lo aprueben
de antemano".
Foto: Karin Elsner
Abril 2009
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