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¿Qué
protecciones tienen por ley quienes rentan y quién los
defiende?
Pero existen resguardos muy claros que deben tenerse presente al rentar un apartamento o casa. Y el primero es tener un contrato de alquiler. "Si los términos están en inglés y la persona no maneja el idioma es importante que lo haga revisar por un abogado o vendedor de bienes raíces que le asegure que todo está en orden. Después de firmado no se puede echar atrás y si las cosas no están claras el inquilino puede sufrir serios perjuicios", explica Luis DeJesús, agente de bienes raíces de la empresa Guaranteed Rentals, Sales & Realty, Inc, en Miami. Existe en Florida una legislación protectora de ocupantes y dueños de propiedades donde se estipulan los basamentos de la relación entre ambos. Es el Florida Residential Landlord and Tenant Act (Ley Residencial del Arrendador y el Inquilino de Florida), que se encuentra bajo el Título VI dedicado a Civil Practice and Procedure (Práctica Civil y Procedimiento), específicamente en el capítulo 83, en la parte II "Residencial Tenancies" (Inquilinato Residencial) de los Estatutos de Florida, el cuerpo de leyes estatales que arropa y rige a todo el estado. Puede leerse en inglés en: www.flsenate.gov donde se debe escoger "Statutes & Constitution" y luego hacer clic en "View Statutes" (en inglés). También puede conseguirse una copia en la biblioteca pública más cercana. Esta ley regula a quien vive alquilado y a su casero. "Yo creo que entre los problemas más frecuentes está la subida de la renta sin previo aviso y de forma exorbitante, por ejemplo de $700 les dicen que tiene que pagar $1.000 o $1.200, y el otro problema es que no les dan mantenimiento, tienen cucarachas, no les funcionan las tuberías, tienen goteras y cuando los inquilinos quieren reclamar, al insistir les suben la renta para deshacerse de ellos. Esto es ilegal", dice a El Paracaidista Nuri Mercado, Organizadora Líder de la Oficina de Miami Acorn, una agencia nacional que atiende y defiende a la comunidad y a los inmigrantes. Otra queja común es que el casero no quiera devolver el depósito de seguridad aduciendo que hubo daños a la propiedad. Lo crucial para protegerse a priori es tener un contrato por escrito que incluya las provisiones contenidas en la ley y revisarlo muy cuidadosamente para que no haya sorpresas más tarde. "Quieres ver allí muchas cláusulas protectoras", declara a nuestra publicación Brad Ashwell, Defensor de la Democracia y del Consumidor del capítulo de Florida del Public Interest Research Group (PIRG, Grupo de Investigación del Interés Público), desde su sede en Tallahassee. Esta entidad desarrolló un manual que explica y resume la legislación de inquilinato y da consejos y herramientas para la protección del arrendatario en situaciones de fricción con el casero. Para comenzar con buen pie, Ashwell aconseja tomar fotos con un testigo presente de las condiciones en que se recibe el apartamento o casa "para que luego no les culpen, por ejemplo, de haber arruinado una alfombra que ya estaba en malas condiciones y les cobren por eso". Sobre el lease o contrato este experto exhorta a revisarlo con lupa para mirar cualquier provisión que pueda tener consecuencias negativas como "rent may increase" (la renta puede aumentar) sin que diga en qué cantidades, en qué períodos si es por año o por aumento de impuestos y sin que especifique el tiempo de antelación con que tiene que ser notificado el inquilino sobre eso. Aswell opina que quienes rentan están casi siempre en desventaja con respecto a los arrendadores porque los dueños de propiedades tienen un cabildo muy fuerte en la Legislatura de Florida a través de varias organizaciones y siempre están haciendo presión para aprobar leyes que los favorezcan, dice. Diana Del Pino, a cargo del trabajo social y manejo de casos de Colombian American Services Association (CASA), agencia de apoyo a la comunidad inmigrante con sedes en Miami-Dade, Broward y Washington, DC, cuenta a El Paracaidista "que la gente que no tiene sus documentos en regla o está en proceso de obtenerlos piensa que no tiene derechos y siente temor de acudir a organismos legales que le permitan hacer valer sus derechos como arrendatario o frente abusos de las administraciones de los condominios y todo es debido a falta de información. La gente tiene que educarse, no firmar documentos sin saber a qué se compromete, no acceder a peticiones de los 'landlords' [arrendadores] que no saben si son legales o no, la clave es tener educación y eso parte de uno". Por esto es muy recomendable hacer revisar el contrato con un abogado o por alguien que sepa, sobre todo si no se maneja muy bien el inglés. Hay que conocer las leyes para saber actuar adecuadamente y no cometer errores que pudieran ser luego costosos y desfavorecedores. Por ejemplo, uno de los fallos más comunes de un inquilino harto y molesto porque no le han arreglado una tubería o gotera que tiene un bote de agua constante es decidir suspender el pago de la renta. Pero esto es una infracción al contrato, explica Ashwell, y la manera correcta de retener el pago de forma legal es primero enviándole notificaciones fechadas por escrito al casero que deben ir por correo certificado con acuse de recibo, o hacer que firme en persona la carta y quedarse con una copia que indique que la recibió exigiendo la reparación del inmueble. "No aceptar lo que le diga por teléfono que le haga pensar que sí lo va a arreglar y que todo está bien", advierte. Si el landlord no responde ni hace nada, entonces hay que enviarle una notificación siete días antes de que se venza el pago de la renta indicándole al propietario que el pago del alquiler será depositado en la Corte. Si no hay reacción para la fecha en que debe pagarse la renta, entonces dirigirse a la Corte y decir que quieren depositar allí el monto, porque tienen una disputa con el arrendador, y el pago debe ser puntual. La Corte les da esa opción. "Hay que decir mire vengo a hacer una queja formal, esta es la información que quiero poner como prueba, con evidencias de cartas enviadas, fotos, y la Corte le abre la cuenta y así vuelve y paga en la Corte y luego se lleva a juicio", dice Nuri Mercado, aunque para ganar el caso es importante documentar muy bien las pruebas y tratar de tener testigos, porque el resultado puede ser desfavorable si no lo hacen. "Es siempre preferible tratar de arreglar las cosas antes de resolver ir a la Corte y usualmente es mejor que hablen con un abogado", indica Ashwell. "En nuestro manual pueden encontrar cómo enviar las notificaciones al casero, si no repara un hueco en el techo, y decirle que le van a retener la renta hasta que lo arregle, por ejemplo, o cómo hacer una notificación adecuada de terminación de lease". Deben pedir las respuestas del landlord por escrito y firmadas por él. Para Mercado es importante conocer las reglas de cada propietario porque algunos difieren de otros en ciertos aspectos, como el tiempo de arrendamiento si es semana a semana, mes a mes lo que incluyen en los servicios, pero enfatiza que "no puede haber filtraciones, falta de agua caliente, cucarachas, goteras, si el propietario viola cualquiera de estos reglamentos el inquilino debe comunicar la queja por escrito y quedarse con una copia como prueba. Si la situación continúa debe tomar fotos y reunir otras evidencias de cuál es el problema, porque cuando se va a la Corte hay que presentar todo eso". Otra medida de presión que funciona muchas veces, según el especialista de Florida PIRG es llamar al departamento de Code Enforcement (cumplimiento del código) de la municipalidad o condado, según cuál prevalezca o tenga jurisdicción directa en la zona. "Si Code Enforcement viene a ver el problema le puede hacer pagar una multa al casero y también puede rastrear un patrón de comportamiento de no mantenimiento de un complejo, lo que acarrear problemas legales". Ante cualquier duda y para protegerse lo mejor es recurrir a un abogado, ya sea a través de una organización de ayuda a la comunidad o mediante el servicio de referidos del la Florida Bar Association (Colegio de Abogados de Florida) para recibir orientación o hasta contratar sus servicios de representación en la Corte. Aunque se trata de un litigio civil que el inquilino puede llevar adelante por su cuenta, los arrendadores cuentan siempre con buenos abogados para defender su parte. Si el reclamo se lleva a una corte civil, quien gane el caso recobrará los costos de juicio, corte y honorarios de abogados que haya gastado y serán pagado por su contraparte, indican los estatutos. La siguiente información introductoria y sintetizada que aclara conceptos y procedimientos sobre la relación entre el arrendador y el inquilino ha sido tomada, traducida y resumida del Renter's Rights Handbook con autorización de Florida PIRG, así como de los estatutos de Florida. Este completo manual puede leerle online en inglés en www.floridapirg.org/home, hacer click en la columna derecha donde está el título, también pueden ordenar una copia en papel si se les remite un cheque por $10 que incluye el envío por correo. Se recomienda leer la ley completa, porque tiene muchos detalles que pueden ser de importancia y aquí no se cubren todos los aspectos. Sobre la
duración del período de renta: Los estatutos dicen muy claro que a menos que se llegue a un arreglo específico, la renta debe pagarse sin que se demande su pago y sin que se reciba notificación para eso. La persona no recibe una factura o pedido de abonar el alquiler, sino que debe hacerlo directamente al inicio del periodo de renta. Los acuerdos orales son más sencillos, pero también es difícil, apunta el manual de PIRG, hacer cumplir las promesas hechas por el casero cuando nada se tiene por escrito. Y el landlord puede terminar el acuerdo oral con notificación apropiada en cualquier momento. El contrato
de alquiler "Cuando
ocurra un disputa, revise el contrato y luego refiérase
a la Ley Residencial del Arrendador y el Inquilino de Florida".
La ley de Florida exige que ambas partes actúen de buena
fe. Las cláusulas desrazonables, aquéllas fuera
del alcance de una persona ordinaria, son prohibidas en un contrato
de arrendamiento y la Corte puede invalidar la cláusula
y hasta el acuerdo completo. Adicionalmente, si un contrato
excluye cualquier derecho especificado en la ley de inquilinato
o limita cualquier responsabilidad legal del casero o arrendatario,
esa cláusula no se podrá hacer cumplir, es inválida.
Tampoco aquellas que liberan de culpa al casero cuando actúe
negligentemente o incorrectamente, y sólo queda exculpado
si la situación estaba bajo el exclusivo control del inquilino.
No se puede reducir el tiempo de notificación de terminación
del contrato que por ley debe ser de 60 días previos a
la finalización de un periodo de un año, para contratos
anuales; 30 días antes de terminar periodos de renta de
tres meses; 15 días para contratos mensuales y 7 días
para los semanales (ver 83.57 de los estatutos). La pérdida
automática del depósito tampoco es permitida. El
inquilino está obligado a pagar por el tiempo de renta
que le resta a su contrato si se muda antes. La ley floridana
no acepta tampoco la pre-admisión de culpa que indica que
ante cualquier disputa el inquilino se hace responsable de antemano.
PIRG recomienda mirar con cuidado términos en el contrato
que digan "liquidated damages" (daños por liquidación)
y "forfeiture to the landlord in the event of a breach of
the lease" (confiscación del casero por infringir
contrato). El arrendatario debe evitar cláusulas indeseables
como ésas, aunque no son ilegales, y debe procurar negociar
con el arrendador para borrarlas del lease. Otras son la renovación
automática, que el inquilino obedecerá todas las
futuras reglas del casero, que nadie sino el inquilino y su familia
inmediata pueden vivir en el apartamento (porque prohíbe
sub-rentar y la visita extendida de amigos y familiares), que
la renta puede aumentar (por lo general por impuestos y aumentos
de costos de operación y servicios), entrada al apartamento
sin anunciar e ilimitadamente, entre otras. Si compañeros
de casa comparten el apartamento todos deben firmar el lease para
que nadie salga perjudicado. No se deben dejar espacios en blanco
ni que el casero los rellene luego. Siempre hay que guardar una
copia del contrato. Aumentos
de la renta y pagos Si tiene
problemas para pagar la renta lo mejor es avisar con anticipación
al casero y tratar de llegar a un arreglo amigable, para evitar
ser expulsado de la propiedad.
Las multas por pagos tardíos son aceptables si están
incluidas en el contrato. Es
importante que el inquilino sepa en qué se involucra al
retener la renta y lo mejor es que antes de hacerlo busque la
asesoría de un abogado. 1- Limpiar
el apartamento antes de que llegue el inspector. Procedimiento
de desalojo Adónde
acudir por ayuda Aquí va una lista de entidades que pueden prestar apoyo (algunas agencias fueron tomadas de la lista del manual de PIRG): Miami-Dade Miami-Dade
County Courthouse CASA Miami-Dade
Code Enforcement Legal Services
of Greater Miami Miami Acorn
Miami Legal
Aid Society Put something
Back Miami Beach
Code Enforcement Department Broward Broward
County Courthouse Legal Aid
Services of Broward County Palm Beach County Palm Beach
Courthouse Florida
Rural Legal Services Legal Aid
Society Florida
Housing Discrimination: Statewide
Housing Discrimination Florida
PIRG
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Aumento
indiscriminado del alquiler, falta de arreglo de aires acondicionados,
goteras, problemas plomería o eléctricos que no
son atendidos son algunas de las quejas de los inquilinos que
muchas veces desconocen adónde recurrir y cómo defenderse
de caseros inescrupulosos que no cumplen con los mandatos del
contrato de renta, y encima amenazan a los arrendatarios.
