Acorte del tiempo de pago, reducción de cuotas y obtención de dinero
Ventajas al refinanciar su propiedad

Refinanciar la vivienda es una de las tendencias más en boga en el sur de Florida, especialmente con el aumento de préstamos de tasa variable registrados de 2004 a 2007que dispararon los pagos mensuales de la hipotecas una vez que entraron en vigencia, luego de un período de tasa muy baja y que a mucha gente han empujado al indeseable foreclosure o embargo de la casa.

"Básicamente es reemplazar la primera hipoteca que la persona tenga por una nueva hipoteca con intereses más bajos", explica a El Paracaidista Norm Sánchez, Vicepresidente de 1st Choice Mortgage of South Florida, empresa corredora de hipotecas ubicada en Miami.

Según los especialistas consultados por El Paracaidista, las razones para refinanciar una propiedad son:

1- Disminuir la tasa de interés que se paga en el préstamo.
2- Acortar el tiempo de pago del préstamo, por ejemplo de 30 años a 15 años.
3- Bajar las cuotas mensuales de pago de la hipoteca.
4- Sacar dinero en efectivo para arreglos de la vivienda o para otros fines como negocios, viajes, pago o consolidación de deudas.
5- Eliminar el pago del Private Mortgage Insurance (PMI) que representa un 0.0052% del monto del préstamo si al refinanciar el valor de la casa, con la plusvalía que ha ganado, el financiamiento o nuevo préstamo no sobrepasa el 80% del valor de la propiedad.

Pero sólo se puede "sacar dinero" al refinanciar si la casa ha acumulado plusvalía o "equity" en inglés, porque con el paso del tiempo las propiedades se revaloran, a menos que hayan sido compradas en mercados inflados.

Al hacerse un avalúo de la casa o departamento se determina, por ejemplo, que en lugar de valer $220 mil, ahora está en $250 mil. Esa diferencia de $30 mil es lo que se conoce como plusvalía. La nueva hipoteca, entonces, suministra al dueño de casa esa diferencia en dinero líquido. Ese almohadón de efectivo puede reintroducirse para pagar la casa más rápido, bajar las cuotas mensuales o sacarse para darle otros usos.

"Del nuevo valor de la casa generalmente se hace un préstamo por el 80% de ese valor, para evitar que la gente pague el PMI [Private Mortgage Insurance, Seguro Privado de Hipoteca]", dice Sánchez, porque si el monto del préstamo sobrepasa el 80% del valor de la propiedad el banco exige que se pague ese seguro PMI. "Y representa", aclara Sánchez, "un 0.0052 por cierto de la cantidad del préstamo".

Con el refinanciamiento conocido como "cash refinance" por el cual se obtiene dinero de la transacción, explica el corredor de hipotecas Alejandro Vila de South Florida Mortgage, división de Terrabella Realty en North Miami Beach, la persona puede quedar incluso pagando la misma cuota mensual que tenía, aunque el nuevo monto del préstamo sea mayor. "Porque a veces tienen un interés muy alto y le bajamos el interés, entonces el préstamo pasa a ser un préstamo más alto, pero al bajar el interés le queda la misma cuota. Eso es lo interesante, estás sacando dinero y sigues pagando lo mismo todos los meses", indica haciendo énfasis en que es como conseguir dinero a 30 años a un interés fijo bajo.

El refinanciamiento que sólo cambia la tasa de interés y/o el tiempo de término de pago del préstamo se denomina "rate and term refinance", según Vila. "No tienen que sacar dinero necesariamente. Se le pueden recargar sólo los costos de cierre al nuevo préstamo", dice, "pero al bajar el interés quedan más bajas las cuotas de lo que estaba pagando". En este caso es indiferente si la casa ha acumulado plusvalía o no, porque sólo cambian los términos del préstamo, asegura este corredor. Este mismo modelo se usa si se desea acortar la vida de la hipoteca de 30 a 15 años. Y también se pueden hacer ambas cosas: bajar interés y disminuir el tiempo de repago.

Al refinanciar una vivienda la persona debe pasar por un chequeo de crédito tan exhaustivo como el que le hicieron al comprar la propiedad. "El chequeo del crédito es una cuestión estándar, si la persona va a hacer una operación financiera", explica a El Paracaidista Jorge Herrera, corredor de bienes raíces de Home 4 USA Realty, en Miami Beach. "En la refinanciación se cancela una obligación, se cancela un mortgage que se tenía anteriormente y se abre una obligación nueva. Entonces, el banco que va a prestar la plata quiere ver las condiciones del que haga el préstamo, por eso es que hace el chequeo del crédito".

El costo de cierre, según Vila, va de un cuatro a un seis por ciento del monto del préstamo. En opinión de Herrera el costo de cierre debería ser un poco más bajo en la refinanciación que en la compra de propiedad. "Se puede utilizar algo de la documentación anterior, en relación al título se puede pedir un 'reissue title' [reemisión de título] que baja un poco los costos". Sobre el porcentaje que cobra el broker dice Herrera que varía por la gran competencia de estos servicios y porque son negociables, con casos de hasta medio punto (porcentual) hasta varios puntos. Pero sí afirma que por ley hay un tope del cinco por ciento.

Es importante asesorarse bien y tener una buena razón para realizar esta transacción y estar consciente de sus costos e implicaciones a futuro antes de tomar la decisión de hacerlo, sobre todo en tiempos en que se ha convertido en prácticamente una "moda" de alto furor.

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