Costos,
requisitos y condiciones para rentar vivienda
Alquileres
en el sur de Florida
Conseguir
casa o apartamento, dar con una vivienda en condiciones y a buen
precio es prioridad número uno para todos sin importar si
son recién llegados, estudiantes, empresarios o turistas.
Ya sea al trasladarse a Estados Unidos, porque hubo un cambio de
trabajo, se venció el contrato de alquiler antiguo o sencillamente
porque se busca un lugar mejor o más amplio, mucha gente
se ve en la necesidad de alquilar residencia por un tiempo parcial
o anual.
El sur de
Florida tiene una oferta muy amplia según los condados,
zonas, barrios, cercanía con la playa o el downtown y los
precios de los alquileres varía bastante en base a estos
factores.
El Paracaidista salió a investigar cómo está
el mercado, ofertas que existen, si hay lugares más apropiados
que otros y de qué manera los inquilinos pueden encontrar
el lugar perfecto sin problemas posteriores o dificultades en
los contratos.
"La decisión de dónde alquilar no puede estar
basada en datos que me dieron amigos o conocidos, sobre todo si
se busca un profesional experto en rentas que ayude a encontrar
el lugar para vivir. La decisión debe tomarla la persona
que busca teniendo en cuenta cercanía con su lugar de trabajo,
escuela de sus hijos, accesibilidad en el transporte público
y sobre todo el presupuesto con que cuenta. Tienen que ser
concientes que deben tener el dinero para pagar la renta todos
los meses, aquí son muy estrictos con esto y si comienzan
las deudas el inquilino tiene problemas con la justicia",
explica Carlos Valdez, agente de bienes raíces experto
en rentas de la empresa Rent Free Realty.
Se Tanto el dueño como el inquilino tienen derechos y obligaciones
que van a repercutir en la buena relación y mantenimiento
del contrato, porque además hay que tomar en cuenta que
muchas veces no solo está el dueño de la propiedad
de por medio sino un consorcio o asociación de condominios
que tiene otras reglas además de las que impone el dueño
por contrato.
"Si los
términos están en inglés y la persona no
maneja el idioma es importante que lo haga revisar por un abogado
o vendedor de bienes raíces que le asegure que todo está
en orden. Después de firmado no se puede echar atrás
y si las cosas no están claras el inquilino puede sufrir
serios perjuicios", explica Luis DeJesús, agente de
bienes raíces de la empresa Guaranteed Rentals, Sales &
Realty, Inc, en Miami.
Es recomendable
que el inquilino se eduque en todos los aspectos de este trato
con el dueño, que vea y aprenda los factores que pueden
jugarle en contra y a favor y que esté prevenido y preparado.
"Para
alguna gente un apartamento que vale $800 es bonito y perfecto
y para otros es un ambiente imposible para vivir, todo depende
de la percepción de la persona y el agente de bienes raíces
tiene que ser alguien que explique todo esto, un servidor para
que el inquilino quede conforme", amplía Valdez.
Cómo conseguir apartamento y regulaciones
Luisa Mackay de Keyes Realty advierte que "un vendedor de
bienes raíces especializado en compra-ventas de casa no
es la mejor elección para que ayude a buscar vivienda en
alquiler". Según esta profesional, es mejor ir a las
agencias especializadas en rentas que se manejan con cantidades
porque los "realtors" de casas casi no ganan comisión
con los alquileres y probablemente no se esfuercen mucho. "Para
lo que sí pueden servir es para que la persona compre una
casa y luego la ponga en alquiler como inversión, en ese
caso sí recomiendo que contacten a un vendedor con credenciales.
Eso se hace mucho actualmente y es una manera de recuperar la
inversión que se hizo en la propiedad, aunque hay que mirar
muy bien en qué zona se compra la casa para luego alquilarla.
Hay ciudades como Miami Lakes por ejemplo en la cual la propiedad
está tan cara que luego no se puede cobrar una renta que
cubra la hipoteca y el dueño termina perdiendo dinero.
En Cypress Village una casa cuesta $180.000 y no se puede alquilar
a más que $1.200, por lo tanto no llega a cubrir la hipoteca
y ejemplos como este son los que abundan", indica Mackay.
Los expertos consultados para este artículo coinciden en
que los inquilinos deben recorrer las zonas que les interesan
y contactar a los teléfonos de los carteles que se ven
en las calles anunciando que se renta la casa o el apartamento.
Sin embargo muchos de ellos, como por ejemplo Sary Jacob, Gerente
encargada de la empresa de alquileres Renter Paradise, explica
a El Paracaidista que "la gente tiene que estar muy
alerta en caso de hacer la transacción del alquiler directamente
con el dueño. Vemos muchos casos semanalmente en que la
persona pagó el depósito para que le reserven el
apartamento, luego no pasa el chequeo de antecedentes y el dueño
no le reconoce nada y no le devuelve el dinero. No entreguen
ningún cheque o dinero hasta no tener la llave en mano.
En el caso de hacerlo con una agencia de rentas, nosotros recibimos
el dinero y si no pasan los chequeos se lo devolvemos, de esta
manera la gente puede protegerse un poco".
El chequeo de antecedentes penales (si hubo problemas con la
policía, suspensión de licencia de conducir, etc.),
chequeo del reporte de crédito para asegurarse que el inquilino
siempre ha estado al día con sus deudas, revisión
de cuentas bancarias, pedidos de referencia laborales, copias
de los últimos recibos de sueldo o corte de los cheques
son elementos prioritarios que piden tanto los dueños como
las agencias de renta, ya sea para alquilar apartamento o casa.
En el caso de personas sin número de Seguro Social les
pedirán otro mes más aparte del primero, último
y depósito por lo que tienen que contar con el dinero de
cuatro meses para entrar al apartamento. Algunos dueños
o agencias llegan a pedir todo el pago del alquiler anual por
adelantado, si el inquilino no tiene cómo demostrar ingresos
estables, el estar empleado o con estatus legal en Florida.
Uno de los documentos principales que piden como identificación
antes del alquilar es una licencia de conducir válida o
el ID de Florida, aunque según Eric Campbell vocero de
la empresa Rent.com, "si no tienen el Social Security ni
licencia de conducir pueden pedir pasaportes o cédulas
de identificación de otros países, pero eso queda
a discreción del dueño. Los inquilinos tienen que
comprender que los dueños solamente quieren asegurarse
que recibirán el pago de la renta todos los meses y que
su propiedad será mantenida correctamente".
"Si la
persona no tiene el número de Seguro Social es muy difícil
alquilar hoy en día", afirma Valdez, "las asociaciones
de condominio no aceptan a nadie sin esto ni las comunidades de
alquileres, aunque siempre hay opciones porque vemos todos los
días personas sin los papeles que logran alquilar. En este
caso nuestra agencia los puede ayudar y recomendamos buscar directamente
a los dueños, buscar amistades que estén alquilando
y conseguir a esos dueños que pueden ser personas más
flexibles. Hay que ser creativos y rebuscárselas".
Se recomienda
leer los avisos del periódico, tanto "El Nuevo Herald",
"The Miami Herald", "Miami New Times", "Sun
Sentinel" o cualquier publicación especializada en
alquileres tienen listas completas por zonas con las características
y precios de lo que hay en el mercado. Las agencias especializadas
en renta sirven como punto de referencia y garantía si
no se conoce el dueño o el administrador del edificio dónde
se quiere alquilar para evitar problemas como el que describe
Jacob.
"El mercado para la renta está muy bien actualmente",
dice Robert Edukas, dueño de la empresa Florida Rental
Locators que funciona en todo el estado de Florida, "aunque
no puedo recomendar una zona mejor que la otra. Es importante
que la gente lea el periódico, recorra la zona que le interesa
y contacte a un experto en alquileres. En cualquier caso les
pedirán el primer mes, el último y un depósito,
por lo tanto tienen que entrar a alquilar con el dinero de tres
meses y esto vale tanto para un alquiler anual como uno de corto
o mediano plazo. En el caso de personas que están en transición
y necesitan alquilar por algunos meses es mejor que consigan vivir
con amigos o conocidos. Los alquileres temporales son carísimos,
aunque siempre conviene más que vivir en un hotel".
En este caso
se puede conseguir un dueño dispuesto a alquilar el apartamento
o casa mensualmente o buscar la alternativa del apart-hotel que
existe en todo el estado de Florida. Según las zonas, servicios
que prestan y calidad de amoblamiento los precios pueden variar
desde $80 a $200 por día de alojamiento. En general todos
ofrecen apartamentos completamente amoblados y servicio de limpieza
diario o semanal que puede ser opcional o estar incluido en el
precio.
La recomendación
de Edukas es compartida por todos los entrevistados ya que el
mercado de alquileres ha ajustado mucho los requisitos en los
últimos tiempos. Antes de alquilar hay que disponer del
dinero de tres meses y asegurarse que el apartamento se devuelve
en las mismas condiciones en que fue entregado.
"Lo más
inteligente es que la gente saque fotos antes de entrar y en
el momento de entregar el apartamento o casa para que a la
hora de reclamar el depósito el dueño no pueda quejarse
de que arruinaron esto o que cualquier cosa esté rota.
De esta manera se protegen y consiguen que se devuelva el depósito.
El otro consejo fundamental es que el inquilino no puede hacer
sus propias leyes o pensar que puede engañar al dueño.
Este tiene derecho de pasar y entrar a su propiedad cuando lo
considere necesario, especialmente si recibe quejas o si no se
cumple el contrato. Si el contrato estipula que el apartamento
se alquila a cuatro personas no se pueden meter diez a vivir allí,
si dice que no acepta mascotas no se puede esconder un animal,
esto les puede valer la vivienda y un problema con la justicia",
afirma Mckay de Keyes Realty.
Para prevenir
problemas DeJesús brinda un simple y sabio consejo cuando
dice que "recomiendo a las personas que todo acuerdo sea
por escrito, nada verbal porque después vienen los sustos".
Además confirma la recomendación de Mackay diciendo
que "si la vivienda es de un sólo dormitorio pueden
recibir hasta dos invitados que no deben estar más de cinco
noches. Si los invitados se quedan más tiempo de lo estipulado
por contrato, entonces el dueño puede echarlos sin previo
aviso por ruptura del mismo".
Detalles imprescindibles a tener en cuenta
- Los precios
de los apartamentos varían según las facilidades
que tengan y no los pies cuadrados (1mt2 = 10,76 pies2 ).
- Los precios
varían según la zona, ubicación, si tiene
vistas, pero sobre todo si los apartamentos o casas han sido
refaccionados y arreglados. Un apartamento de un dormitorio
y un baño sin restaurar en Miami Beach puede costar $800
y refaccionado sube a $1.200.
- Se habla
de un dormitorio con un baño, dos dormitorios y un baño
o dos dormitorios y dos baños como medidas estándares
de apartamentos. También los hay más grandes como
tres dormitorios y dos baños y los llamados "efficiencies"
o estudios con un solo ambiente que incluyen la cocina y un
baño pequeño.
- Normalmente
todos los apartamentos se alquilan sin muebles, pero deben entregárselo
con el refrigerador y la cocina. Hay ocasiones en que el dueño
deja algunos muebles entonces es importante que figure en el
contrato si ese mobiliario debe permanecer en el apartamento
cuando expire el contrato o si el inquilino se lo puede llevar
con sus cosas. Esto evita problemas posteriores a la hora de
devolver el depósito.
- Todos los
elementos eléctricos deben estar funcionando correctamente.
Aquí se recomienda visitar el apartamento únicamente
si la electricidad está conectada. En muchos casos ha
sido cortada y cuando el inquilino ingresa a vivir se enfrenta
con la triste realidad que la mitad de los tomacorrientes o
llaves de la luz no funcionan. También hay que asegurarse
que las facturas de los servicios han sido pagadas completamente
por el inquilino anterior para no tener que resolver problemas
de deudas ajenas o demoras en la conexión de servicios
por falta de pagos anteriores.
- Para conectar
cualquier tipo de servicio como electricidad, gas o teléfono
las compañías piden un depósito, especialmente
si se pide por primera vez y no se tiene historial crediticio.
Normalmente ese depósito es devuelto cuando la persona
lo da de baja.
- Hay que
revisar al detalle los muebles de cocina y del baño especialmente,
abrir todas las puertas, revisar que no haya huecos, humedades,
caños o tubos rotos. Un apartamento puede lucir muy bien
pero allí es donde se ven las diferencias y los inquilinos
son los responsables de asegurarse que todo funcione bien antes
de firmar el contrato porque después será demasiado
tarde.
- En muchos
casos no tienen lavadora ni secadora, pero si la tienen deben
estar en buenas condiciones y funcionando.
- Le deben
alquilar el apartamento en buenas condiciones: paredes recién
pintadas, pisos limpios o alfombras nuevas. Hay que verificar
estos tres elementos detalladamente porque son las cosas que
posteriormente pueden hacer perder el depósito que el
inquilino dejó.
- Los contratos
son anuales y si se rompen antes de tiempo el inquilino debe
notificar al dueño con 30 días de anticipación.
Los agentes especialistas en alquileres recomiendan que se estipule
la fecha de pago de la renta entre el dueño y el inquilino
según los días de pago del inquilino para que
siempre tenga el dinero listo para el pago. En general hay flexibilidad
a la hora de hacer los contratos para poder contemplar esta
situación y si la persona recibe su pago en la segunda
quincena del mes estipular esta fecha para el pago del alquiler.
- El contrato
es el documento que protege a los inquilinos pero estos deben
cumplirlo al pie de la letra: pagar la renta en la semana estipulada,
no ingresar más personas a vivir que las que indica el
contrato, no aparcar más carros que los que están
indicados, si es una comunidad de retiro para mayores de 55
años no pueden alquilarlo personas menores de esa edad.
En el caso de mascotas hay que informarse muy bien si son aceptadas
porque si se firma el contrato, se pagan los tres meses y no
se aclara este punto en general los dueños no devuelven
el dinero si la persona llega con un perro o un gato. En muchos
casos los contratos estipulan el tamaño y peso de la
mascota, si el animal supera lo estipulado no se puede alquilar.
Lo mismo ocurre con familias con hijos, hay que informarse si
el complejo de apartamentos o la asociación de condominios
tiene alguna regulación al respecto.
- Los inquilinos
tienen prohibido ingresar elementos peligrosos al apartamento
o cosas que puedan dañar el medio ambiente. Se les prohíbe
dañar la propiedad deliberadamente y si lo hacen en forma
maliciosa pueden recibir cargos criminales.
- El dueño
no puede cortar los servicios de luz o gas aunque el inquilino
no pague la renta, así como no puede cambiar la cerradura
de la puerta aunque no reciba su dinero del mes. Además,
tiene prohibido sacar puertas o ventanas del frente de la casa
bajo ningún concepto a menos que sea para su reparación.
- El dueño
debe pagar los seguros de incendios e inundación del
apartamento (llamados extended coverage), pero si ocurre un
huracán o inundación, el dueño no se hace
responsable por daños a los elementos personales del
inquilino. En este caso cada particular debe pagar por un seguro
llamado "de propiedad personal" que lo brinda cualquier
compañía aseguradora.
- El dueño
del apartamento debe ocuparse de lo siguiente: controlar que
todo esté limpio y que los alrededores del edificio estén
en buenas condiciones, tener al día los detectores de
humo, fumigación general, llaves, aire acondicionado,
filtros del aire y recogida de basura.
- Si se alquila
apartamento y hay una asociación de condominios el inquilino
tiene que asumir el pago de la renta, todos los servicios del
apartamento y en muchas ocasiones el pago de mantenimiento de
jardines, piscina, canchas de tenis. Es importante informarse
bien con esta asociación de todos los gastos adicionales
para no llevarse sorpresas.
- Cuando
se vaya, debe entregar el apartamento en las mismas condiciones
en que lo recibió por eso es importante notificar al
dueño de cualquier desperfecto o rotura antes que se
haga mayor o cause daño a la estructura o a los apartamentos
contiguos.
Los
precios varían por sectores y barrios
"Conociendo muy bien el mercado de alquileres del sur de
Florida no podemos decir que hay una zona más conveniente
para alquilar que otra. Miami Beach, Kendall, Downtown, Fort Lauderdale,
Weston y otras zonas como Plantation o Pembroke Pines tienen mucha
demanda para alquilar y los precios están cada vez más
altos. Puedo decir que en algunas zonas de Miami cercanas al Design
District o en el condado Broward por Hallandale o Hollywood es
donde se consiguen las cosas más baratas por el momento.
Si la gente no tiene preferencias por un sitio u otro vale la
pena que busquen por allí", recomienda Valdez de Rent
Free Realty.
También existe variación de precios según
la temporada o época del año. "No hay un momento
más conveniente para alquilar porque esta zona de Estados
Unidos está siempre con alta demanda, pero se puede conseguir
mayor cantidad de apartamentos vacíos en abril y mayo o
febrero a marzo. Durante el verano es cuando las familias aprovechan
para mudarse por el tema de las escuelas y en el invierno alquilar
cerca de las playas es más caro por la cantidad de gente
que viene del norte", recuenta Maureen Well, vocera de la
empresa de alquileres online Apartments.com.
"Para que la gente tenga una idea, en Miami Beach por ejemplo,
los efficiencies o estudios con un ambiente y un baño oscilan
entre $800 y $1.000 si están en edificios Art Deco refaccionados
en la zona de South Beach, si se busca más al Norte como
en el área de Normandy Isle se puede alquilar por $700
a $850. Los apartamentos 1/1 (un dormitorio y un baño)
cuestan entre $1.000 y $1.300 si se alquila en South Beach o por
la zona de Collins en donde la mayoría de los apartamentos
están en condominios grandes con buena vista a la playa",
cuenta Edukas.
Los precios para alquilar casas se manejan con los mismos criterios
que los apartamentos, aunque, según Luisa Mackay, "si
alguien va a alquilar una casa la mejor recomendación es
que intente comprarla. Siempre es más caro el alquiler
que en un apartamento y prácticamente con el precio de
la renta pueden pagar la hipoteca mensual y la propiedad es suya".
Las casas varían según las zonas y la situación
general de la propiedad. Una casa en Miami Beach de tres dormitorios
y dos baños puede costar $2.500 mensuales de alquiler,
mientras que la misma propiedad en Homestead vale $1.500 de alquiler
mensuales. Los precios de las casas también varían
si ésta tiene piscina, cantidad de baños, garaje
para cuántos carros, etc.
"En muchas ocasiones cuando se alquila directamente al dueño
y la casa está en malas condiciones o hay que refaccionarla
se puede hacer un arreglo por el cual el inquilino se ocupa de
ciertas reparaciones y con eso paga parte de la renta. Pero esta
situación se da únicamente si hay confianza entre
dueño e inquilino o si se conocen, aunque es algo que la
gente puede considerar si es una familia numerosa y le conviene
más meterse en una casa que en un apartamento", recomienda
Well.
El Paracaidista presenta una guía de precios basados
en la información provista por las diferentes fuentes consultadas.
La variación está sujeta a los lugares y condiciones
edilicias de los apartamentos.
En websites especializados como www.floridarentallocators.com,
www.homestore.com,
www.apartments.com
hay mucha información disponible. Inclusive estos websites
proveen calculadoras de costo para establecer un presupuesto de
los gastos de renta, mudanza y cualquier imprevisto que surja
en el camino del alquiler. Las agencias de alquileres de vivienda
o realtors que ofrecen este servicio también proveen información
completa.
Nosotros
Area de Kendall y South Miami
Efficiencies o estudios entre $400 y $800.
Apartamentos 1/1 entre $800 y $1.300.
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.400.
Apartamentos 2/2 entre $1.150 y $1.450.
Apartamentos 3/2 entre $1.100 y $1.550.
Area de Miami, Hialeah, Downtown
Efficiencies o estudios entre $400 y $600.
Apartamentos 1/1 entre $800 y $1.000 (se pueden conseguir en ciertas
áreas de Hialeah entre $700 y $900).
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.100.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.250 (se puede conseguir en
ciertas áreas del downtown entre $775 y $800).
Apartamentos 3/2 entre $1.000 y $1.350.
Area de Miami Beach, Sunny Isles, Aventura
Efficiencies o estudios entre $700 y $900 (en zonas de South Beach
hasta $1.200).
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.300 (se pueden conseguir en ciertas
áreas de Normandy Isle por $1.000).
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.200.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.550 (se puede conseguir en
ciertas áreas del North Beach por $1.200).
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800 (en la zona de Aventura
y Miami Beach especialmente los precios pueden subir hasta $2.500
por un apartamento de tres dormitorios en un edificio a estrenar
con vista al mar o a la bahía).
Area de Hallandale, Hollywood
Efficiencies o estudios entre $500 y $700.
Apartamentos 1/1 entre $700 y $850.
Apartamentos 2/1 entre $850 y $1.000.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.250.
Apartamentos 3/2 entre $1.100 y $1.300.
Area de Fort Lauderdale, Weston, Pembroke Pines, Plantation
Efficiencies o estudios entre $700 y $900 (en zonas de Fort Lauderdale
hasta $1.200).
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.400.
Apartamentos 2/1 entre $1.000 y $1.300.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.750.
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800.
Area de West Palm Beach, Boca Ratón
Efficiencies o estudios entre $600 y $850.
Apartamentos 1/1 entre $900 y $1.100.
Apartamentos 2/1 entre $900 y $1.300.
Apartamentos 2/2 entre $1.000 y $1.450.
Apartamentos 3/2 entre $1.200 y $1.800.
Beach.
Foto: Archivo
