Entérese
de sus políticas de funcionamiento antes de comprar vivienda
Investigue reglas de asociación de
propietarios
Al
firmar el contrato de compra de un apartamento, townhouse
o vivienda perteneciente a una comunidad urbanística organizada
se debe tener conciencia de estar firmando también un acuerdo
de obediencia y pertenencia a la asociación de condominio
o de propietarios. En algunos casos, y dependiendo del valor de
la propiedad que se adquiere y el resto de las instalaciones que
la rodean, el pago mensual a la asociación de propietarios
o condominio se acerca casi al de una renta. Por esto, amén
de otros factores, es importante entender muy bien qué
son, cómo funcionan en Estados Unidos y qué compromisos
legales y monetarios se adquieren adicionalmente con la compra
de una unidad habitacional administrada por una de estas asociaciones.
El Paracaidista
conversó con un experto en la materia para aclarar dudas
sobre el funcionamiento de estas entidades y cómo lograr
detectar los puntos álgidos que deben saberse antes de
estampar la firma de compra en el contrato. Michael Ritcher, presidente
de Community Planning Associates, en Boca Ratón, Florida,
empresa que presta consultoría a asociaciones de propietarios
y de condominios sobre temas presupuestarios, planificación,
etc., puntualizó de entrada las definiciones: "Una
asociación es una municipalidad en miniatura. Tiene el
derecho de fijar impuestos, determinar regulaciones y hacer revisiones
sobre la estructura arquitectónica, imponer una autoridad
similar a la policial para vigilar que se cumplan las regulaciones
y ejecutar la hipoteca si el propietario no paga sus contribuciones
o sus cuotas de mantenimiento".
Según
explicó Ritcher, la mayoría de las de las viviendas
que se construyen actualmente pertenecen a una asociación,
se trate de un condominio (apartamento), townhouse o casa
unifamiliar. Las asociaciones entonces son de condominio, propietarios,
etc.
"La estructura
legal de una asociación de condominios es distinta a la
de una asociación de propietarios, aunque operan similarmente",
detalló Ritcher. "En la de propietarios la asociación
es dueña de los espacios comunes como las zonas verdes,
piscina, club, sauna, canchas de tenis, etc. En la de condominio
el propietario es dueño de un porcentaje de esas zonas
comunes y el porcentaje está establecido en el contrato
de compra".
De hecho,
la asociación se encarga de mantener esas instalaciones
y propiedades aledañas a la vivienda. Esa es una de sus
principales responsabilidades y al hacer esto protege el valor
de la propiedad de sus miembros. Los propietarios son pues miembros
de la corporación, ente legal que representa a la asociación
y ésta actúa bajo el comando de una junta directiva
elegida por los miembros
Generalmente
todas las asociaciones tienen una cláusula que establece
la participación obligatoria cuando se compra una vivienda.
Además de adquirir ciertos derechos, también tendrá
que cumplir con algunas obligaciones. Los detalles sobre éstos
aparecen en el manual de reglas de la asociación o en los
documentos que la rigen. Aquí el corredor de bienes raíces
que esté ayudando a la persona a comprar su vivienda tiene
un rol vital. Debe explicarle muy bien al comprador cuáles
son las condiciones de la asociación y facilitarle el acceso
a esa información, antes de que se firme el contrato de
compra. Lo más recomendable es que lo consulte con su abogado
también.
Richter indicó
que un aproximado de pago de mantenimiento mensual es una décima
parte del uno por ciento del valor de la propiedad. Igualmente
dijo que hay que saber con antelación si hay que hacer
pagos especiales, además del pago de mantenimiento mensual,
de qué montos y en qué fechas deben hacerse (toda
esta información debe ser suministrada por el vendedor
a través del corredor de bienes raíces). Otro punto
a averiguar es si la asociación tiene reservas monetarias
para afrontar gastos de reparación de vías, techos,
construcciones nuevas, etc. "Porque si hay reservas, entonces
la probabilidad de que haya que hacer pagos especiales es menor",
agregó Richter. Para saberlo se deben pedir los estados
financieros de la asociación y hacer que los revise un
contador o abogado que sepa de la materia, aconsejó.
Si antes de
comprar se comparan propiedades en comunidades distintas y se
toma el pago del mantenimiento mensual como referencia, se debe
conocer con certeza qué cubre ese pago para que se haga
una evaluación justa.
Michael Richter
enfatizó la importancia de conocer al detalle las restricciones
que pudieran afectar la forma de vida de quien compra. Por ejemplo,
si hay restricciones de edad para vivir allí, si permiten
que se tenga mascotas y bajo qué condiciones, si se puede
alquilar la unidad, tipo de vehículos que se pueden estacionar
en la propiedad, etc.
Si un propietario
no está contento con la forma en que se está administrando
la asociación o cómo realiza sus tareas de mantenimiento,
puede reclamarlo a la junta directiva. "Cualquier propietario
tiene el derecho de postularse para formar parte de la junta directiva
de la asociación", finalizó Richter.
Foto: Archivo
