Inspecciones requeridas al comprar casa
Cuando se considera una propiedad para su compra es importantísimo someterla a ciertas inspecciones para asegurarse de que está en buenas condiciones y que el valor de venta corresponde al verdadero estado del inmueble. Las inspecciones pueden no ser obligatorias si se adquiere la vivienda al contado, pero sí son altamente recomendables. Cuando se financia la propiedad, el banco prestamista sí exige que antes de la compra se realicen determinadas inspecciones.
Las inspecciones recomendadas incluyen: sistema de plomería (condición de tuberías, drenaje, grifos, etc.), sistema eléctrico (cableado, si cumple con el código de instalaciones eléctricas, condición de interruptores, enchufes, panel de control de brakers, etc.), techo, estructura general de la vivienda, presencia o no de termitas, pozo séptico, y si tiene piscina, revisar si funciona correctamente y si existen filtraciones. En caso de que se hayan construido anexos a la propiedad original, el potencial comprador debe asegurarse de que se hayan pedido los permisos pertinentes a la municipalidad y que se cumplan con los códigos de construcción. También se suele revisar si la casa tiene pintura a base de plomo (agente tóxico) muy usada hasta 1978, niveles de radón (agente radioactivo que se filtra de la tierra hacia arriba y que en altos niveles causa cáncer de pulmón), condiciones del agua que llega a la casa o del pozo si tiene uno privado (testeo de químicos o agentes tóxicos o bacteriológicos en el agua).
Los compradores potenciales deben afinar el ojo al revisar el inmueble: filtraciones en las paredes y techos, presencia de madera podrida, buena ventilación en el ático, unidades de aire acondicionado y su mantenimiento, existencia de protectores contra tormentas y huracanes, buena condición de ventanas y puertas incluida la del garaje, apropiada presión de agua y que el espacio ubicado debajo de la casa esté seco, limpio y libre de obstáculos.
«Mi recomendación para los compradores es que hagan una inspección completa. Esta comprende estructura de la casa, su parte mecánica y electrodomésticos. Tienen que mirar todo, el techo, presencia de termitas, toda la estructura de la vivienda, el sistema de plomería, el eléctrico, aire acondicionado, piscina y sistema de riego (sprinkles) si hubiese, y todos los implementos como la cocina, lavadora y secadora, entre otros», indica Jacob Blacher, dueño de la empresa de inspecciones Pillar to Post en Miami. Una inspección de ese tipo en su caso, empieza en $350 pero el precio final dependerá del tamaño de la casa ya que se cobra por pie cuadrado.
A la hora de comprar con financiamiento del banco lo único que exigen es la inspección de techo y termitas pero Blacher insiste en que «se pregunte al inspector dónde está cada cosa. En dónde localizar los problemas estructurales para no tener sorpresas posteriores. El techo, por ejemplo, tiene una vida útil de aproximadamente 25 años, si la casa a comprar tiene más años que esto entonces el propietario tiene que pensar en rehacer el techo completo».
Para evitar meterse en líos con la municipalidad y adquirir, además de la casa, una violación a los reglamentos de construcción del condado donde se ubique el inmueble, se recomienda investigar si hubo algún añadido a la propiedad original y si se obtuvieron los permisos correspondientes.
Si hay préstamo bancario de por medio, es necesario obtener los planos originales de la propiedad (survey) para delinear las fronteras del terreno, asegurarse de que no hay cruces con las propiedades de los vecinos ni construcciones de éstos sobre la propiedad a adquirirse.
Blacher alude otro punto importante: cuando se selecciona una empresa de inspección es recomendable que ésta provea una garantía de su trabajo de 30 a 90 días después de la compra, y que los futuros propietarios exijan que el inspector tenga licencia y seguro, ya que si se cometen errores luego no hay forma de enmendarlos.
Otro consejo a tomarse en cuenta es estar presente cuando se realicen todas las inspecciones: «Normalmente nuestra inspección dura tres horas y media y ya podemos dar un diagnóstico completo de lo que está bien y de lo que no funciona. También se pueden hacer inspecciones de apartamentos en alquiler para asegurar a los futuros inquilinos que todo está en orden», explica el experto.
Los costos de las inspecciones varían de empresa a empresa. Una inspección completa puede estar entre los $300 y $500 o más. Si se requiere inspeccionar el pozo séptico serían unos $100 a $175 adicionales aproximadamente. La inspección de techo y termitas puede costar unos $250. Y si se contratan inspecciones individuales separadas su precio va de $175 a $300. El precio para inspecciones de apartamentos en alquiler pequeños puede rondar los $200 a $350.
La mejor forma de encontrar inspectores calificados es a través del agente de bienes raíces que asiste al comprador en su transacción. El agente debe recomendar al menos tres empresas distintas para que el comprador elija según su gusto.
En general los contratos de compra-venta contienen una cláusula que dice que el 1.5 por ciento del precio de compra se utilizará a expensas del vendedor si surge algún problema con la propiedad. También dan un período de tiempo comúnmente de 10 días para realizar las inspecciones. Es vital verificar las condiciones del contrato en cuanto a qué aspectos de la casa se pueden inspeccionar, si contempla posibilidades de negociación del precio de venta en caso de encontrarse problemas y si permite salirse de la transacción en caso de que no se llegue a un acuerdo. Se recomienda usar el contrato modelo de compra-venta de la Florida Association of Realtors (FAR) que contiene condiciones justas tanto para el vendedor como para el comprador.
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